[摘要] 3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发表了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中关于下调二套房首付、调整二手房营业税起征年限等细则引发了各方人士的广泛关注。毫无争议，这些举措都在释放出这样一种信号：鼓励并支持自住及改善型群体的购房行为。
3月30日，央行、住建部、银监会三部门联合发表了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，其中关于下调二套房首付、调整二手房营业税起征年限等细则引发了各方人士的广泛关注。毫无争议，这些举措都在释放出这样一种信号：鼓励并支持自住及改善型群体的购房行为。
据了解，新政在我市已同步落地，新政明显加大了对于首次购房以及合理改善型人群的购房需求，降低了购买二套住房的首付门槛，同时再次重申了公积金购买首套房首付门槛为两成，盘活公积金使用效率的意图表现明显。在新政利好的推动下，不少观望已久的改善型客户选择入市。
·●购房门槛再“放低一格”·
通知中明确指出，“对于拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，低首付款比例调整为不低于40%；缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付比例下调为20%；拥有一套住房并结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，低首付比例为30%。”而在此之前，首套房首付低三成，二套房首付低七成，且利率上浮1.1倍。
这是2010年以来，首次在货币政策方面的放松，虽然《通知》没有对利率水平进行明确要求，但提及“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，表示利率或许还有进一步下探的空间。这也意味着，无论对刚需还是改善购房者，置房换房的成本大大降低。
“不久前，我和爱人看上了一套将近100万的新房，由于我们现在住的这套房当初用的公积金贷款，虽然还清了，可是二套房首付款就要100多万，所以我们就一直犹豫着要不要把现在住的这套房卖掉，正纠结中呢，这次新政策就出台了，这么一算，我们的首付款可以少交十多万元，压力一下子就减轻了不小。”新政出台后，对于许多像庞先生这样的购房者来说，改善住房的入市门槛变低了许多。而对于首次购房的置业群体来说，首付款缴付的比例还要更低。
对此，专家分析认为，恰逢小阳春的市场传统旺季，在楼市整体环境向好的情况下，多项利好政策的叠加作用有望刺激楼市需求的进一步复苏与释放，促进更多购房者积极入市。
·●“五改二”后节省置业成本·
除了贷款首付比例降低外，另一个直指二手房市场的“暖风”政策即此次营业税的调整：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
在赣州市行政服务中心地税局窗口，笔者看到有多位市民前来咨询个人住房营业税。据该窗口一位工作人员介绍，赣州3月31日起就开始按照国家要求严格执行调整后的新政，新政实施当天，有近百人前来咨询，申办业务的共十几人。
“此次‘五改二’颁布前，转让未满5年的二手房需要缴纳营业税，除了其他的税费外，还要再多好几万元”，在赣州市某中介门店，一位置业顾问告诉笔者，“这部分费用大多被转嫁到购房者身上，或者房主不得不压价销售，所以，在二手房市场，购买未满五年的房源销售难度较大，这在一定程度上也阻碍了‘卖一买一’类消费者换房的脚步。”
业内人士分析表示，此次营业税的“五改二”将有利于市场上改善购房人群出售已有房屋，增加房源供应，同时，由于过两年的二手房营业税得到了免除，购房者的交易负担减轻，直接节省了其置业成本。政策大的受益者将是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，而这部分费用大约在几万元至十几万元不等。
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