[摘要] 在境内资本市场对上市公司融资融券的政策放松下，房企在境外融资的困局得到修正，而在国内的融资融券找到出路。从去年开始，国内 部门开始允许房地产开发企业发行债券，这是2009年之后再次放开房地产企业的债券发行。
在境内资本市场对上市公司融资融券的政策放松下，房企在境外融资的困局得到修正，而在国内的融资融券找到出路。
从去年开始，国内 部门开始允许房地产开发企业发行债券，这是2009年之后再次放开房地产企业的债券发行。
在今年1月份，证监会决定调整对上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的工作机制，国土部不再进行事前审查。此前企业可能存在的闲置土地、炒地以及 、哄抬房价等违法违规行为，将会因此暂停这些公司的上市、再融资和重大资产重组。
去年下半年， 部门也进一步允许部分上市房地产企业在银行间债券市场发行中票，所募资金可作符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款等用途。
关于房企在境内债券市场进一步利好消息是，银行间市场交易商协会刚刚下发《关于进一步推动债务融资工具市场规范发展工作措施的通知》，意在发挥债务融资工具对包括房地产行业在内的实体经济的融资支持。
另外，据称交易商协会也计划推进国资委下属多家以房地产为主业的央企集团或下属房地产企业注册中期票据，募集资金用于符合条件的普通商品房建设相关领域。
对此，多位债券资信行业人士分析指出，房企银行间市场发债标准放宽，受益企业融资渠道将进一步丰富，融资成本也会有所降低。
虽然近期债券市场的政策调整直接对准的是有着央企和国企背景的房地产企业，但实际上，国内资本市场对这些房地产开发企业的债券融资，已经在试图全面放松。
标杆房企恒大地产刚刚在境内完成了一笔总额50亿元为期5年的公司债发行，该公司还将继续在境内发行累计达到200亿元的公司债。
令资本市场所熟知的是，恒大地产在国内是典型的高负债和高融资成本的房地产开发商，其在内地 前20位的房地产开发企业中负债水平高。
美银美林发表报告指出，恒大地产在此前的净负债比率一度达到了250%，要求今年偿付的短期债务也达到790亿元，并且到年中有约为62亿港元的利息偿付。
不过，恒大地产发行这笔规模为50亿元的公司债不仅获得了2倍的超额认购，并且发行利率仅为5.38%，这是公司发行中长期债券历 的低利率水平。
恒大地产在今年2月份同样发行了一笔总额为10亿美元的5年期海外债券，不过发行利率则达到了12%。而许多境外发债的平均利率水平也会超过8%。
恒大地产在境内发债除了收获2倍超额认购及低息发行外，境内评级机构也给予了恒大地产更高的信用评级。
恒大地产在近期获得了国内3家大的信用评级机构的高评级，中诚信证评、大公国际与联合评级都给予了恒大地产这笔境内债券高信用等级AAA。与此同时，3家评级机构还都进一步给予了发债主体恒大地产以AAA的主体高信用等级，评级展望为稳定。
这样的高评级在国内是超常的评级优待。在过往时间里，少有上市公司能够同时获得国内这3家大且具 性的信用评级机构给予的AAA评级。
一位行业人士在接受采访时表示，AAA评级是国际评级机构能够给予的高信用评级，在国内除了像中石油、中信集团、国家电网这样的央企巨头，几乎难有上市企业可以同时获得AAA信用评级。
不过，值得注意的是，恒大地产目前在内地资本市场的评级是AAA，而在国际市场的评级则只有B+。
国际 评级机构标准普尔在今年5月初刚刚下调恒大地产的长期信用评级至“B+”，评级展望为负面。
对此评级下调标普给出的解释是，恒大地产的财务状况恶化程度超过了标普的预期，并且预计公司在未来一年时间里不会有任何明显改善。
从去年佳兆业集团离岸债券违约事件以来，海外 者对国内房地产开发企业的境外融资均有警惕，并且已经明显收紧。
根据研究机构对今年前4月房企海外融资情况的统计，到今年4月底，房企首4月海外融资合计仅为63.3亿美元，较去年同期的198.08亿美元下降了68%。
不过，在国内包括放松限购、下调房贷利率、首付比例等一系列房地产松绑与刺激政策后，国内房地产销售开始转暖。此外， 部门也乐于将这些有着急切融资需求的房企，逐步引导至国内资本市场。
除了恒大地产顺利发行50亿元公司债并获得追捧外，近期包括金地集团(600383,股吧)和金科股份(000656,股吧)均获得了至少30亿元的票据或债券发行额度。
今年4月底，金地集团在银行间市场交易商协会成功注册了为期3年的总值30亿元的中期票据，发行利率只有4.9%，据称金地集团发行的这笔中票也获得了境内评级机构AAA评级。
与恒大地产类似，金地集团也将在境内资本市场做更多的融资安排。根据公司在去年所作发行不超过95亿元的债务融资工具的信息披露，金地集团计划在境内市场发行的债务融资工具将包含中期票据、短期融资券、超短期融资券和资产支持票据等。
证监会近期也审核通过了金科股份推出的公司债融资计划。金科股份计划发行不超过38亿元的固定利率债券，所募资金也都用于调整公司的债务结构、补充流动资金、项目建设以及未来可能的收购兼并项目等。
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