[摘要] 今年7月，经国务院批复同意，南京江北新区成为全国第13个 新区，之后当地楼市火爆，房价快速上涨。近日，有消息称由于江北新区楼市 过猛， 已约谈部分房地产商，要求房企合理定价。
今年7月，经国务院批复同意，南京江北新区成为第13个 新区，之后当地楼市火爆，房价快速上涨。近日，有消息称由于江北新区楼市 过猛， 已约谈部分房地产商，要求房企合理定价。
无独有偶，前期北京通州建设 的消息传出之后，7月通州商品住宅成交量创下近两年新高，均价达每平方米2.5万元。同样有消息称相关部门约谈开发商，要求不炒作、不 、不带头 。还有的开发商因为房价涨幅较大，被停发预售证。
其实，约谈开发商、指导其楼盘定价并不算什么新鲜事。在2007年、2010年及2013年这些房价高涨的年份，很多城市的楼盘开发商都因为房价过高被地方 约谈过。而在过去10年，我国房地产调控中还曾出现许多限制：限购、限售、限价、限贷、限外（外资购房）、限面积（新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方米以下的户型必须占到整个项目的70%以上）。
这些林林总总的限制性指令虽然属于 干预手段，但在房价大涨、市场机制失灵之时， 进行适当的调控，从而使房价趋于平稳，应当说是有其合理性的。正因为此，新一届 开始转变之前的房地产调控手段与方式，着力建立长效机制。长效机制包括“四菜一汤”：住房发展规划、宅地供应计划、金融信贷政策、税收政策，以及包括不动产统一登记、住房信息联网与共享。 党的十八届三中全会也提出发挥市场在资源配置中的决定性作用。
去年以来，多数地区的限购、限贷、限价、限售、限外、限面积等调控政策已经放松或取消。地方 约谈开发商，出发点是好的，可以防范区域性房价 ，稳定市场预期。然而，尽管基于好的出发点，使用的手段仍值得商榷。首先，开发商自主决定楼盘售价，只要没有违反相关法律规定，换句话说，商品房价格只要是由当事人，也即买卖双方（开发商和购房者）协商议定的，那么就应当认为具有合理性。如果地方 直接干预商品房的定价，在法律方面或许缺乏一定的依据。
一般来说，房地产调控有三种手段：经济手段为上策，主要为信贷和税收；法律手段为长远之计，有助于健全法制社会，但对于市场短期波动，针对性不强； 手段是下策，见效快，但有后遗症，有损市场机制，甚至可能导致杀敌一千、自损八百的后果。
当然这里必须要划分出界限，即享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实 府指导价或者 定价。比如非商品房，类似经济适用房、限价房、拆迁安置房等，地方 是有权参与定价的。而对于商品房和非商品房的定价规定，也正是划清了市场和 各自的边界。
当前南京的江北新区和北京通州区 限制开发商定价的如果是商品房项目，那么法律或许并不支持。从契约精神分析，地方 在出售国有土地使用权的时候，一般并不会约定项目建成后的售价高限，由此在房价大涨时要限定开发商的定价，这个逻辑就难以成立。否则换个角度讲，当房价下跌、项目亏损时，地方 是否也应补贴开发商呢？
作为市场经济条件下的商业行为，开发商在区域利好规划公布之前，在江北新区和通州拿地，是企业对于区域发展走势的精明预判。但也应看到，为了吸引开发商购地，某些地方 夸大区域规划的现象也并不少见，为此也常常有开发商诉苦，称拿了地后却迟迟等不到官方承诺的规划与配套，终导致项目亏损。
地方 约谈开发商，是否合理的关键要看约谈内容。比如，针对囤地 、虚假宣传等，就不仅应当约谈，甚至需要出手惩罚。因为《城市房地产管理法》明确规定：满一年不开工可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
党 提出全面推进依法治国，在房地产领域，尤其是商品住房领域，也应要求地方 坚持依法 。同时 要在保障房和商品房这两个市场，扮演好不同的角色，发挥不同的作用。
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