[摘要] 今年三季度以来，国内经济逐步企稳，但经济的下行压力依旧突出。房地产（专题阅读）投资指标的持续回落，也让中央意识到通过房地产业稳经济增长的重要性。因此，三季度中央又相继出台了取消限外、下调公积金贷款购房首付比例、下调商业贷款购房首付比例等放松性政策，无疑彰显了中央促进住房消费提振经济的决心。
三季度楼市政策放松力度继续加码，多地落实并深化区域发展政策
今年三季度以来，国内经济逐步企稳，但经济的下行压力依旧突出。房地产（专题阅读）投资指标的持续回落，也让中央意识到通过房地产业稳经济增长的重要性。因此，三季度中央又相继出台了取消限外、下调公积金贷款购房首付比例、下调商业贷款购房首付比例等放松性政策，无疑彰显了中央促进住房消费提振经济的决心。而从地方看，在中央多项积极政策的推动下，各地纷纷出台地方落实细则以及优化区域市场的相关政策，以促进区域市场的平稳发展。随着四季度的到来，房地产行业的发展将对宏观经济的终走向起到重要的作用，因此，各地能否全面落实中央出台的一系列楼市（专题阅读）放松政策也将成为关键。
1、宏观经济政策：国务院多方面出台稳增长举措，央行维持货币宽松
七月份国务院召开多次常务会议，稳增长成为工作重点。
三季度尤其是七月份，国务院召开了多次常务会议，其中稳增长成为了下一阶段经济工作的重点方向。具体来看，7月8日李克强总理在国务院常务会议上部署了财政、铁路公路水利建设等四大稳增长举措；而7月15日召开的国务院常务会议则部署了六项促进进出口稳定增长的政策措施；7月28日国务院常务会议重点部署推进城市地下综合管廊建设，扩大公共产品供给提高新型城镇化质量；确定促进旅游投资和消费的政策措施，打造稳增长调结构惠民生新支点；9月1日召开的国务院常务会议为促投资稳增长，出台了建立国家中小企业发展基金，改革创新投融资机制以及确定降低港口、机场等领域固定资产投资项目资本金比例，提高有效投资能力的政策。9月8日，财政部发布《财政支持稳增长的政策措施》。
今年上半年，虽然经济已经呈现缓中趋稳、稳中向好的态势，但从7月以来召开的多次国务院常务会议看，国务院不断推出稳增长尤其是稳投资的政策，凸显出政府面临的挑战，关键在于当前经济下行的压力仍然较大，趋稳向好的基础尚未稳固。特别是从国外看，国际金融危机以来，整个世界经济包括中国经济都进入了一个深度调整的时期；从国内看，目前我国正处于“三期”叠加的关键时期，经济运行中的“两难”问题增多，新旧动力的转换也在进行之中，新动力还难以对冲传统动力下降的影响。因此，在国内外复杂的经济环境因素影响下，今年要完成全年的经济目标还是具有一定难度的，这就需要中央进一步出台一系列稳增长政策，从而保证经济的平稳增长。
三季度，央行货币政策延续了二季度以来的宽松态势。8月25日，央行决定自2015年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.75%；自2015年9月6日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
三季度以来，由于我国经济的恢复与增长仍然没有企稳，全球金融市场也出现较大波动，需要更加灵活地运用货币政策工具，为经济结构调整和经济平稳健康发展创造良好的货币金融环境。同时，社会融资成本较高以及银行体系流动性缺口依旧较大，也为货币政策的进一步宽松创造了条件。从对房地产行业的影响看，此次降息使购房者的房贷压力进一步减小，有利于市场的回暖；对于房企而言，降息有助于降低融资成本，进一步缓解企业资金压力；对于楼市而言，在经历了此前连续的降准降息以及楼市宽松政策后，市场整体呈现回暖态势，特别是一线城市，房价已经连续几个月领涨。而随着此次的降准降息，楼市回暖将再添新动力，但走势分化将愈发明显。
央行逆回购操作频繁，市场流动性进一步释放。
三季度，央行通过多种不同的工具向市场释放流动性。首先，逆回购操作较为频繁，自7月9日央行开展350亿元的中标利率2.50%的7天期逆回购操作后，央行三季度持续开展了多次逆回购操作；其次，央行在8月19日对14家金融机构开展中期借贷便利(MLF)操作共1100亿元，期限6个月，利率3.35%；后，央行网站8月26日发布公告称，央行以利率招标方式开展了短期流动性调节工具(SLO)操作1400亿元，期限为6天，加权平均中标利率为2.3%。
从三季度以来央行在公开市场的一系列操作手段看，虽然方式有所差别，但目的均是提供流动性支持，显示其平抑流动性短期波动、稳定市场预期的决心。虽然目前市场资金面整体格局仍保持宽松态势，但受到人民币汇率大幅贬值影响，市场对资金外流带来的流动性收紧保持担忧，因此三季度央行逆回购量超预期，且多次创造新高。但外汇占款的大规模下滑还是需要降准带来的长期流动性进行对冲，因此在央行9月6日降准释放流动性之前，维持较大的公开市场投放量，意在稳定资金利率，对冲外汇占款流出的影响。此外，9月份由于临近三季度末，银行业迎来监管考核、国庆中秋假期居民取现需求上行等因素对短期流动性均产生季节性影响，市场资金面略紧。因此，随着9月末临近，央行仍持续加大对短期流动性的支持力度。
2、中央房地产政策：房地产税立法稳步推进，楼市一系列放松政策陆续出台
房地产税改革步伐稳步推进，农村土地改革三项试点全面启动。
合理利用和开发土地是关系到房地产市场和地方经济长久发展的大业，因此土地政策的改革方案正在稳步推进。此外，房地产税改革路径日渐明晰，房地产税的立法初稿基本形成。相关内容如下：
，6月28日，财政部部长楼继伟在向十二届人大常委会第十五次会议作2014年中央决算报告时表示，2015年将配合做好房地产税立法工作，加快房地产税立法并适时推进改革。此后，在8月初公布的新调整过的十二届人大常委会立法规划中，包括房地产税法在内的34项立法任务亮相其中，这意味着备受关注的房地产税法正式进入人大的立法规划。据悉，房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税；交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。
第二，7月初，国土部宣布，33个区县的试点实施方案已经获得农村土地制度改革工作领导小组批复，改革试点工作进入全面启动阶段。与此同时，国土部在北京召开农村土地制度改革三项试点工作培训班。重点围绕《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点工作的意见》、《农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》和33个试点实施方案作相关培训。日后，33个试点区域获批的改革范围主要围绕三大方面进行：集体经营性建设用地入市；提高被征地农民补偿标准；宅基地制度的有偿退出机制。这和此前公开的内容基本一致。可以预见，改革方案顺利推进之后，未来农村集体用地进行市场化流转的空间将会很大，这也有利于打破当前城乡二元体制的土地结构。
限外取消、公积金和商贷首付比例下调等政策出台，楼市宽松基调延续。
8月份央行自2015年第四次下调贷款基准利率，这也是自2014年11月以来的第五次降息，这从信贷端口释放出中央以“宽松”为主基调的房地产调整政策方向。在此前后如限外令被取消、公积金以及商贷首付比例下调等政策的陆续出台，进一步延续了楼市的宽松基调。具体如下：
，8月19日，住建部、商务部、国家发改委、央行、工商总局、外汇局六部委联合公布《住建部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，取消外商投资房企办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。有资格的境外机构和个人可购买符合实际需要的自用、自住商品房。这是我国自2006年8月开始执行严格的限制外资投资房地产政策后，首次放松限制。同时亦是基于对当前人民币贬值预期、外资流出的经济环境的重大政策调整，是今年以来国家对楼市调控政策松绑的延续。
第二，8月27日，住建部、财政部、央行发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房低首付款比例的通知》指出，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的低首付款比例。新政9月1日起执行。此次调整延续“认贷不认房”的公积金贷款标准，在“330”新政基础上，将一套房已结清的二套房首付下调至20%。目前，公积金贷款购买首套房和二套房首付低比例均为两成，与2008-2009年时的宽松水平相当。
第三，9月24日，央行和银监会联手出台楼市新政，宣布进一步完善差别化住房信贷政策。根据这一新政，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，低首付款比例调整为不低于25%。此次新政的出台，无疑对于目前一些库存较高的城市而言，将带来利好，有利于进一步刺激市场需求，缓解库存压力较高的问题。但由于只降低了五个点，值不高，对于整体市场而言，影响较为有限。此外，虽然政策规定降低首付款比例，但实际执行还要看商业贷款和公积金贷款的具体情况，政策能否全面落实还有待观察。
异地贷款业务全面推行，住房公积金使用效率进一步提高。
三季度以来，中央主要部委为了住房公积金异地贷款业务的全面推进，陆续出台一系列措施。9月21日，为推进住房公积金异地贷款业务，支持缴存职工异地购房需求，住建部发布《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》。通知明确住房公积金异地个人住房贷款办理流程，并提出，公积金管理部门应抓紧出台异地贷款业务细则。此外，住建部将建设住房公积金异地贷款业务信息交换系统。9月30日，住建部、财政部和央行联合下发《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。《通知》明确自今年10月8日起将实施多项举措切实提高住房公积金使用效率，包括全面推行异地贷款业务，拓宽贷款资金筹集渠道，有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务，盘活住房公积金贷款资产。
对于公积金异地贷款业务，此前在2014年10月9日住建部、财政部、央行联合下发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》中首次明确提出了公积金将实现异地互认。随后，多个城市提出推进“异地互贷”政策，如今年2月，武汉、长沙、南昌、合肥的四省会城市市长共同签署了《合肥纲要》约定，四市实施住房公积金缴存异地互认和转移接续，但目前大多数城市并未放开异地贷款业务。而随着住建部发文明确住房公积金异地贷款办理流程以及明确今年10月8日起全面推行异地贷款业务，将对异地互贷政策在的加快落实起到重要的推动作用。同时，加强异地公积金联动不仅有助于住房公积金使用效率的提升，而且还有利于推动楼市较弱地区市场的成交。
3、地方房地产政策：多地出台相关政策，促进区域房地产市场健康发展
2015年入春以来，受中央支持居民自住和改善性住房需求的政策鼓舞，各个地方积极出台具有针对性的救市政策和指导思想，市场回暖趋势较为明显。但值得注意的是，房地产投资增速并未摆脱回落的态势，三、四线城市高企的库存依旧拖累地方房地产业的发展。因此，各个地方政府从自身实际情况出发，相继制定了更为详尽和具体的促进房地产健康发展的政策和法规，如武汉住房公积金贷款条件持续放宽、浙江出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、山东出台《关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见》、青岛提出优化环境促发展意见、贵阳出台促进房地产市场平稳发展的意见、宁波出台购房补贴新政等等。可见，持续深化和调整各项“促进房地产市场健康发展”的政策，将会更加具有可操作性。
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