[摘要] 2015年的中央经济工作会议（下称“会议”），时隔两年后再次提及房地产问题。为提高住房需求，实现去库存目标，中央提出了落实户籍制度改革方案；明确深化住房制度改革方向；发展住房租赁市场；鼓励房地产开发企业主动降价；取消过时的限制性措施等五大具体措施。
2015年的中央经济工作会议（下称“会议”），时隔两年后再次提及房地产问题。为提高住房需求，实现去库存目标，中央提出了落实户籍制度改革方案；明确深化住房制度改革方向；发展住房租赁市场；鼓励房地产开发企业主动降价；取消过时的限制性措施等五大具体措施。
对此，接受中国经济时报记者采访的专家表示，此次会议提出的房地产去库存思路是新形势下的发展战略。是从长远的方向考虑，让新型城镇化和房地产的发展能够实现更好的良性互动，与近日召开的中央城市工作会议的要求是紧密结合在一起的。
新市民将成消化房地产库存主力
此次会议针对房地产领域问题，提到的项举措便是落实户籍制度改革方案。允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使其形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
落户就业地的新市民对消化房地产库存会起到怎样的作用？国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群近日在接受中国经济时报记者采访时表示，从城市的户籍人口和拥有住房的比例来看，每户约有一套以上住房，对房地产市场需求较弱。未来新市民对商品房的购买和租赁需求，将是地产库存消化的重要力量。
“新型城镇化的推进会给房地产市场的发展带来长远利好。”张立群说，中国房地产的需求潜力主要在城镇化，城镇化推进过程中，主要吸收和消化房地产的是城镇的新增人口。而在这部分新增人口中，很大的一部分是非户籍人口。随着非户籍人口落户数量的增加，对房地产的需求也随之增加。
张立群认为，鼓励非户籍人口落户买房，除了要进行户籍制度改革外，还应为其提供宜居的生活环境，完善各项社会保障和公共服务保障措施。
对此，知名经济学者马光远日前在接受媒体采访时也表达了相似观点。“要让新市民变成买房的主力人群，必须在户籍制度、中小城市的产业发展和公共服务上着力改进。农民工只有在城市里有就业、子女能够享受和城市孩子同样的教育医疗等公共服务，买房对他们来讲才有意义。”
住房租赁市场将迎来政策红利
除了落实户籍制度改革方案刺激新增住房需求之外，会议还提到了要大力培育住房租赁市场。鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
张立群指出，租赁市场的培育和壮大对非户籍居民非常重要，有利于保证人口的合理流动，促进非户籍人口所在城市进一步发展。原因是，市场在资源配置中发挥着决定性作用，这些资源要素中很重要的一部分就是人力资源。人力资源在更大范围内自由流动，是提高要素组合效率的必要条件。
针对“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”这一具体措施，上海（楼盘）易居房地产研究院院长杨红旭日前在接受媒体采访时表示，这是近些年来政府首次提到“鼓励投资购买商品房”。未来不排除相关部门会出台，如个人和机构投资房产用于出租的可享受税收减免等优惠政策。预计，明年住房租赁市场将会涌现出一批以住房租赁为主营业务的专业化企业亦会有房企大力发展住房租赁业务。
也有观点认为，培育住房租赁市场的主要目的是通过提高租房供给的方式，间接增加购房需求。房地产企业从售房转变为租房商或可成为一种新型的库存消化模式。
供求关系仍是影响房价的主要因素
鼓励房地产开发企业主动降价是会议对去房地产库存提出的又一重大举措。与此同时，会议还提出，取消过时的限制性措施。
会议强调，房地产开发企业应顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。
谈及此处，张立群表示，价格主要受供求关系的影响，房地产开发企业是否降价的决定性因素还是取决于市场。近几年，政府一直对房价没有过多的干预，也是出于这个原因。
“像北上广深等一线城市的房地产行业，基本上已经处于供不应求的状态，主动降价实施起来的可能性不大。”张立群分析说，但一些中小城市的房地产市场正处于供过于求的状态，部分地区的房地产开发商已经开始以价换量、降价促销。而且，从政策效应的角度看来，中小城市的房地产商未来会在此方面作出进一步努力。
相关数据显示，在此前实行楼市限购的49个城市中，已经有29个城市放松或取消楼市限购政策。
张立群指出，已经放松或取消限购政策的城市，其房地产市场基本呈现供过于求的状态。“具体而言，是否需要限购还是要因城施策。每个城市可以根据房地产市场的发展情况，自主地对与房地产相关的政策进行调整。这样的方式更有利于区域性特征较强的房地产市场的发展。”
张立群还强调，建设大中小城市联合发展的城市群，也可以有效地化解房地产库存，促进房地产行业发展。
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