[摘要] 去库存可谓是2015年市场主题。2014年以来，部分城市库存量居高不下。中央政府和地方均出台一系列政策，鼓励自住性需求。2015年年底，中央连续强调去库存，释放出强烈的政策信号。不过在目前楼市分化严重的情况下，并非所有的楼市库存都能轻易去掉。
去库存可谓是2015年市场主题。2014年以来，部分城市库存量居高不下。中央政府和地方均出台一系列政策，鼓励自住性需求。2015年年底，中央连续强调去库存，释放出强烈的政策信号。不过在目前楼市分化严重的情况下，并非所有的楼市库存都能轻易去掉。
楼市分化加剧冷热不均
2015年算得上是一个政策大年，国家频频出手“松绑”，众多利好政策应接不暇：首套房贷首付比例下调、公积金新政、限购取消、限外令松绑、到免征营业税、营业税“五改二”、购房补贴、税费减免、房地产税与遗产税立法推迟、房贷利息抵个税、存量房转保障房等，无一例外地都给购房者们带来了切身的实惠，减轻了购买者们的经济负担和心理压力。
然而，回顾今年房地产市场，“冷暖不均”成为今年楼市的一大特征。尽管多项政策降低购房成本，推动需求入市，拉动销售持续回暖，市场整体库存压力得到缓解。但目前存在现象是：一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入，存在需求空间，库存压力较小，房价具有上涨动力；部分二线城市及多数三、四线城市依然存在较大库存去化压力。
根据中指研究院调研，目前一线城市及重点二线城市库存压力不大，可售商品住宅库存消化周期基本都在12个月以内，处于合理区间；而多数三、四线城市供应大幅超前，消费后继乏力，导致库存高企，可售商品住宅消化周期基本在20个月以上。业内普遍认为，去库存将成未来一段时间房地产市场主旋律。
从今年楼市开发情况来看，一线城市拍出地王已经不是稀罕事，毕竟随着行业调整的不断深入，一二线城市和三四线城市房地产市场的分化已经犹如鸿沟，早已经有大量房企在逃离三四线，抢占一线及部分二线城市市场。
房地产市场真正库存严重过剩的是三线和四线城市及部分二线城市。尽管采取让农民进城购买、让房地产开发商降价、让投资者购买出租等优惠政策，一定程度上会起到作用，但效果也不能过于高估。因为这些城市主要的问题在于没有产业支撑、就业机会少。而对于投资者来说，这类城市的房价已经持续下跌近两年，很难让他们产生进场投资的意愿。
更重要的是，这些城市房地产市场之所以严重过剩，不仅在于当前已经存在的可供销售和可供出租的存量房难以消化，青岛大学经济学院教授易宪容认为，还有另外两大问题需要解决：一是这些城市的不少新城有变成“空城”和“死城”的风险，开发商就算已经把房子卖出去，但如果接手的是投资性住房需求，购房者既难以卖出去也难以租出去，这等于是把风险转移到购房者手中。
所以，在分类去库存的前提下，对当前三、四线城市及部分二线城市的房地产市场来说，除了斩断住房市场再快速扩张的根源外，去库存化的核心就是要提振销量。对此，未来政策方面，将有哪些措施呢？
政策需加码分类去库存
12月21日结束的中央经济工作会议公告显示，中国将努力化解过剩产能和房地产库存，帮助农村居民在城市买房，鼓励房地产开发商降低房价，以消耗部分库存，推动地产商的整合，撤销对房地产市场的过时限制措施。
长期来看，三、四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府拉动地产需求。中原地产首席分析师张大伟认为，除一线城市限购政策尚无松动迹象外，范围内预计各类利好政策将加码。过往无论是信贷加杠杆，还是交易税调低，主要是针对需求端的刺激措施，未来放松空间依然存在。而供给端调节主要从减少土地供应计划着手，但由于土地财政吸引力的存在，较难大幅抑制地方政府推地积极性。张大伟指出，大力推广棚改货币化安置既能拉动投资又能促进楼市消费，以改善居民住房条件，可谓一举多得。但这其中需要耗费的资金巨大，政府财政压力较大。
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