[摘要] 用通俗的解释，大产权房是国家发产权证能进行买卖的，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的叫小产权房。
“小产权房”的性质有三种：一是指在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。
1.缺少“五证”。
“五证”即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受法律的保护。
2.拆迁难补偿。
除了不能办理房产证外，如果小产权房和国家的规划相冲突，有可能被拆除，而业主则很难得到拆迁安置补偿。
3.质量难保证。
房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患，入住后的物业管理也较容易出现问题。
5.小产权房不能抵押贷款。
小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。
大产权房存年限缩水风险
房屋使用年限分两个概念：一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。
房子是私人财产，购房者享有的所有权和使用权。土地是国家的，开发商和个人拿到的只是使用年限。因此，我们通常所说的产权年限，指的是土地的使用年限。
房屋产权的年限，是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长（一般从拿地到交房入住需要2-5年甚至更久），因此，购房者到手的产权一般会缩水几年，一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房子使用年限更短。因此，购房者在购买房子之前，一定要咨询项目的拿地时间，而不仅仅是交房时间。
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